Les différents titres de propriété

Contexte

La propriété foncière au Sénégal est une question complexe, délicate et controversée tant par un cadre juridique nécessitant d’être mis à jour, que par des procédures administratives floues, à durée indéterminée et coûteuses. Hélas et bien souvent, votre carnet d’adresses et votre pouvoir d’achat détermineront vos chances de succès.

Objectifs

Ce mémo vous aidera à :

• Identifier les différents titres de propriété valables au Sénégal
• Évaluer les forces et faiblesses de chaque acte
• Diagnostiquer l’état de votre patrimoine foncier pour mieux le sécuriser

1.     Décision portant affectation de terrain

Il s’agit d’un acte administratif facultatif, émis par la mairie d’une commune dont le maire est le seul signataire. Cette signature unique qui caractérise ce document en justifie la grande précarité et la subjectivité. Beaucoup d’acteurs du secteur s’en contentent par facilité, du fait de la rapidité et quasi gratuité de la procédure.

2.     Délibération de la commune

C’est l’acte administratif le plus communément utilisé, parce que plus ou moins accessible et émis parl’administration locale à savoir la mairie de la commune. À la différence de la décision d’affectation de terrain, l’extrait de délibération est une sorte de procès-verbal du conseil municipal tenu par le maire et l’équipe municipale dont des représentants de la commission domaniale. Des vérifications préalables, dont des visites de site, des enquêtes locales sur la propriété du bien en question sont établies pour évaluer la recevabilité du dossier. Les délibérations passées en conseil, sont ensuite soumises au sous-préfet de l’arrondissement pourvalidation. C’est donc un document à double signature, qui prévaut sur le titre cité en point 1.

3.     NICAD

Le Numéro d’Identification Cadastrale est un numéro unique et obligatoire qui permet la désignation et l’identification de toute parcelle de terrain située au Sénégal, qu’il s’agisse de terrains non immatriculés (domaine national ou domaine public) ou de terrains immatriculés (au nom de l’Etat, d’une autre personne publique, d’un particulier ou d’une personne morale). Ce document garantit que le bien en question est libre detout droit de propriété et de jouissance attribué à un tiers privé ou public. En outre, il constitue le seul référentiel actuellement reconnu par les services de la Direction générale des Impôts et des Domaines.

4.     Attestation de bail

Le bail est un titre consenti par l’État à une personne physique ou morale qui en fait la demande. Il est destiné à favoriser la réalisation d’investissement à usage agricole, la construction de bâtiments à usage industriel ou commercial, la construction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte. Sa délivrance requiert les compétences des services du cadastre, de l’urbanisme, de la direction des impôts et domaines. Le bail est reconnu par les institutions financières et peut faire l’objet de garantie pour un dossier de crédit ou d’un apport en capital pour la constitution d’une société.

5.     Titre foncier

Le titre foncier est la certification la plus officielle de la propriété immobilière au regard de son caractère inattaquable, intangible, définitif. Tout titulaire d’un bail peut demander sa transformation en titre foncier. Lestransactions de biens objets d’un bail ou d’un titre foncier requièrent les services d’un notaire compétent. Cet acte administratif permet de sécuriser son patrimoine et constitue la garantie parfaitepour les institutions financières.

Résumé

Critères évaluation	Affectation	Délibération	NICAD	Bail	Titre foncier
Garantie	🔴Très faible	🟠Faible	🟢Élevée	🟢Très élevée	🟢Très élevée
●      Délais traitement	🟢Très courts	🟢Modérés	🟢Courts	🔴Longs	🔴Très longs
●      Coûts: droits, timbres	🟢Gratuit	🟢Accessible	🟢Gratuit	🟠Élevés	🔴Très élevés
●      Validité pour crédit	🔴Non	🔴Non	🔴Non	🟢Oui	🟢Oui
●      Risqued’expropriation	🔴Très élevé	🟠Modérée	🟢Non	🟢Non	🟢Non
Validations requises	🔴Très limitée	🟡Double	🟢Multiples	🟢Multiples	🟢Multiples

Sources

• https://www.dgid.sn/wp-content/uploads/2023/02/NICAD.pdf
• https://www.senfinances.org/service/demander-un-bail/
• https://www.senfinances.org/service/transformer-un-bail-en-titre-foncier/